住宅ローンが返済不可になる前に!対処法や競売までの流れも解説
これまで問題なく住宅ローンの支払いができていても、病気や失業などによって返済が滞る時があります。
住宅ローンが払えなくなると、家は競売にかけられてしまうため、早めに対処することが大切です。
そこで今回は、住宅ローンの返済が滞りそうな時の対処方法、競売までの流れ、任意売却について解説します。
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住宅ローンが返済不可になる前にできる対処法
無理のない返済額で支払いを続けていても、何らかの諸事情によって突然返済が困難になることはあります。
とくに、はじめから無理をして住宅ローンを組んでいる方は、返済不可になりやすいため注意が必要です。
現在ローンの返済が難しいと感じている方だけでなく、これから住宅ローンを組むという方も、万が一のときに備えて、支払いが困難になったときの対処法を把握しておきましょう。
対処法①金融機関に相談する
住宅ローンの返済が苦しいと感じているものの、まだ滞納していない状態であれば、金融機関に返済プランの変更を相談してみましょう。
早い段階で相談すれば、返済期間を伸ばしたり一時的に返済額を減らしたりと、負担を軽減する対処法を提案してくれる可能性があります。
たとえば、3,000万円の借り入れで返済期間を30年(金利1%)に設定している場合、35年に伸ばすだけで月々の返済額は1万円も変わります。
また、金融機関へ相談すると同時に家計の見直しもおこない、無駄な出費があれば減らすようにしましょう。
対処法②保険適用の有無を確認する
住宅ローンを組んだ時に、ほとんどの方が団体信用生命保険に加入したかと思います。
団体信用生命保険は死亡時の保証と思われがちですが、契約内容によっては疾病時にもお金がおりることがあります。
保険に加入したのが何十年も前だと、どのような契約にしたかを忘れていることも少なくないのではないでしょうか。
病気が原因でローンの返済が苦しくなった場合は、まずは保険適用の有無を確認してみましょう。
対処法③借り換えを検討する
住宅ローンの借り換えをして、月々の負担を減らす方法もあります。
借り換えとは、別の金融機関で新たに住宅ローンを組み直し、現在返済中の住宅ローンを一括返済することです。
今よりも低い金利の住宅ローンに借り換えれば、返済額を減らして家計を立て直せるかもしれません。
ただし住宅ローンの借り換えには、40万円から50万円程度の諸費用が発生し、また新たに審査も必要です。
コストをかけてでも借り換えをしたほうが良いかは、慎重に判断しなければなりません。
借り換えをするメリットがあるのか、まずは金融機関に相談してみると良いでしょう。
対処法④売却する
上記の方法で解決ができそうにない場合は、不動産を売却するのも選択肢の1つです。
家の売却代金でローンを返済すれば月々の負担を軽減できるほか、固定資産税や都市計画税といった税金を支払わなくて済みます。
ただし、滞納している場合は、一般的な売却ができないため、任意売却を検討することになります。
任意売却とは、金融機関から許可を得て、残債がある状態で不動産を売却することです。
任意売却については、後ほど解説します。
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住宅ローンが返済不可になり競売にかけられるまでの流れ
冒頭でも触れたように、ローンを滞納し続けると自宅は競売にかけられてしまいます。
競売とは、貸したお金を回収するために、債権者(金融機関など)が法律に沿って、裁判所のもとで不動産を売却する手続きです。
競売は所有者にとってデメリットが大きく、できる限り避けたい売却方法の1つと言えます。
ここでは、住宅ローンを滞納してから競売にかけられるまでの流れを解説します。
金融機関からの催促
住宅ローンの支払いが3か月ほど滞ると、 金融機関から督促状が届きます。
督促状は封筒やハガキで届くため、速やかに記載内容を確認しましょう。
この段階で金融機関に相談すると、返済条件の変更を提案してくれる可能性があります。
期限の利益喪失
督促状が届いてもなお滞納を続けていると、期限の利益を喪失してしまいます。
期限の利益とは、住宅ローンを分割で返済できる権利のことです。
この利益を失うと分割払いができなくなるため、金融機関から住宅ローンの一括返済を求められます。
期限の利益喪失までの期間は金融機関によって異なるので、金銭消費貸借契約書を確認しておきましょう。
代位返済
住宅ローンを一括返済できないと、保証会社が代位弁済をおこないます。
代位弁済とは、保証会社が契約者に代わって、金融機関に残債を返済することです。
代位弁済がなされると、金融機関から保証会社へ債権が移行するため、その後は保証会社から一括返済を求められるようになります。
保証会社がローンを完済したからといって、契約者の返済義務がなくなるわけではありません。
競売開始決定
保証会社に一括返済ができないと、競売の申し立てがおこなわれ、所有者のもとに「競売開始決定通知」が届きます。
競売では市場相場よりも4~5割ほど安い価格で取引されることが多く、多額の債務が残る可能性があります。
残った債務は現金一括払いが原則であり、対応できずに自己破産を選択する方も少なくありません。
少しでも残債を減らしたい場合は、競売にかけられる前に、自分の意志で売却を進められるようにしましょう。
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住宅ローンが返済不可になったときに検討する任意売却とは
すでに住宅ローンを滞納している場合は、一般的な不動産売却ができないため、「任意売却」を検討することになります。
ここでは任意売却とはなにか、メリットや注意点もあわせて解説します。
任意売却とは
任意売却とは、債権者から許可をもらって住宅ローンが残ったまま不動産を売却することです。
本来、住宅ローンが残っている不動産を売却する際は、残債を完済して抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権とは、ローン契約者が返済不可になった場合に、債権者が強制的に自宅を売却し、融資したお金を回収する権利です。
残債の額によっては、売却代金や自己資金だけではローンを完済できないこともあるでしょう。
このような場合に、金融機関から許可を得て自宅を売却し、ローンの返済にあてることを「任意売却」といいます。
任意売却は競売と違って、売却価格や引き渡し時期も自分の意志で決めることが可能です。
また、家の売却後に残債が発生した場合も、交渉次第で分割払いにできるというメリットがあります。
任意売却の注意点
競売よりもメリットが大きい任意売却ですが、誰でも必ずできるわけではありません。
競売が開始されて開礼日を迎えてしまうと、その後は任意売却ができなくなってしまいます。
つまり、開礼日を迎えるまでに任意売却の手続きを終え、買主に物件を引き渡しておく必要があります。
不動産売却にかかる期間の目安は3〜6か月程度なので、任意売却を決めたら速やかに行動することが大切です。
また、任意売却をするには金融機関からの許可が必要であり、反対されると手続きは進められません。
金融機関との交渉を有利に進めるためにも、滞納を続けるのではなく、早めに不動産会社にご相談ください。
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まとめ
住宅ローンを滞納し続けると、自宅は競売にかけられてしまいます。
競売を避けるためにも、返済不可になる前に金融機関へ出向き、返済プランを変更できないか相談してみましょう。
すでに滞納してしまっている場合は、余裕をもって任意売却が進められるよう、早めに不動産会社にご相談ください。
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