マイホームの買い替えはタイミングが大事！ポイントとメリットをご紹介

マイホームの買い替えはタイミングを見極めるのが難しく、一歩踏み出すには勇気がいります。
「ローンが残っているから」と諦める方も多いですが、実はローンが残っていても買い替えは可能です。
この記事では、マイホームを買い替える最適なタイミングとそのメリットについてご紹介します。

ローン残債があってもタイミングを逃さず買い替えるポイント

住宅ローンの返済が残っている状況でも、転勤や転職などでマイホームの買い替えを考えることは珍しくありません。
しかし、ローン残債がある場合、適切なタイミングで買い替えができるか不安に感じる方も多いでしょう。
まずは、ローン残債がある場合でも、タイミングを逃さず買い替えるためのポイントをわかりやすく解説します。

1. ローン残債と返済計画を確認する

マイホームの買い替えを考える際には、まず現在の住宅ローンの残債額や返済計画を把握することが大切です。
ローン残債が多い場合は、売却資金でローンを返済する必要があります。
また、新たなローンを組むのが難しい場合は、資金調達方法を検討しましょう。
現在の住宅ローンと新居のローンを同時に返済することに不安がある場合は、無理のない資金計画を立てることが重要です。
自分の状況を正確に把握したうえで、次のステップに進みましょう。

2. 売却先行か購入先行かを選ぶ

マイホームの買い替えには「売却先行」と「購入先行」の2つの方法があります。
それぞれの特徴を理解し、自分に合った進め方を選ぶことが大切です。
売却先行とは？
「売却先行」は、現在の住居を先に売却し、その資金を新しい住まいの購入に充てる方法です。
住宅ローンの返済を優先したい場合や、新たにローンを組むのが難しい場合に適しています。
ローン残債がある場合でも、この方法を使えばタイミングを逃さずに買い替えができます。
購入先行とは？
「購入先行」は、自己資金が十分にあり、先に新しい住まいを購入できる場合に選ぶ方法です。
この方法なら、売却が完了する前に購入できるため、気に入った物件を逃す心配がありません。
資金に余裕がある方にはこちらの方法が向いています。

3. 不動産「買取」の利用検討もおすすめ

「売却先行」を選んだ場合、売却がうまく進まないと、新しい住まいの購入を逃してしまうリスクがあります。
その際は、不動産会社による「買取」を検討してみてください。
通常の売却（仲介）では、売れるまでの期間が読めないことがありますが、「買取」では不動産会社がすぐに買い取ってくれるため、タイミングを逃さずに売却できます。
ただし、売却価格は市場相場の7〜8割程度となる点に注意が必要です。

タイミングを逃さずマイホームを買い替えるメリット

マイホームの買い替えは、人生の中でも大きな決断です。
ライフスタイルの変化や将来の資産価値を考えると、買い替えを検討することには大きな意味があります。
しかし、実際に買い替えを決めるとなると、迷うことも少なくありません。
そこで、タイミングを逃さずに適切な判断ができるよう、マイホームを買い替えるメリットをわかりやすく解説します。

メリット①ライフスタイルに合った生活を実現できる

マイホームを買い替える最大のメリットは、家族のライフスタイルに合った生活を実現できることです。
転勤や子供の進学、家が手狭または広すぎると感じる、家族の介護が必要になるなどが買い替えの主な理由です。
住まいの「場所」「大きさ」「設備」が家族のニーズに合わなくなったときに買い替えを検討するのは自然な流れです。
買い替えを通じて、今以上に快適で便利な生活環境を手に入れることができる点が、マイホーム買い替えの大きな魅力です。

メリット②資産価値の向上が期待できる

マイホームの買い替えは、単なる「引っ越し」ではありません。
現在の住まいを売却し、新しい家を購入することで、資産価値を向上させるチャンスも得られます。
たとえば、駅から遠い一戸建てを売却し、駅近のマンションを購入すると、同じ価格帯でも長期的には駅近の物件の方が資産価値が高くなる可能性があります。
また、場所によってはマンションから広い土地を所有できる一戸建てへの買い替えが、資産価値を維持するための有効な手段となることもあります。
買い替えを機に、将来的な資産価値を考慮した選択ができる点も大きなメリットです。

メリット③住宅ローン残債があっても買い替え可能

通常、不動産は住宅ローンを完済しないと売却できません。
これは、金融機関が設定する「抵当権」によるものです。
抵当権とは、ローン返済ができなくなった場合に、金融機関がその家を競売にかけて借金を回収する権利です。
この抵当権は、住宅ローンを完済するまで抹消されません。
そのため、自己資金や売却代金だけでローンを完済できない場合、基本的には家を売ることができません。
しかし、「買い替えローン」を利用すれば、残りの住宅ローンと新居のローンをまとめて借りることができ、家の売却が可能になります。
この方法を使えば、ローン残債があっても新しいマイホームに買い替えることができるのです。

年収を基準にマイホーム買い替えのタイミングを考える

マイホームを買い替えるときは、まず自分の年収を基準に考えるのが良い方法です。
年収に応じて、どのタイミングでどの価格帯の物件を購入できるかを確認し、その上で計画を立てましょう。
下記を参考にして、無理のない範囲でマイホームの買い替えを進めてください。

購入可能金額の計算方法

マイホームの購入可能金額は、「頭金＋住宅ローン借入額」で決まります。
たとえ頭金が少なくても、借入額が大きければ、購入できる物件の価格を高く設定することが可能です。
貯蓄から頭金を出す場合は、将来の資金計画に無理がないように慎重に検討しましょう。
無理のない範囲で頭金を設定することが重要です。

年収別の借入額目安

住宅ローンの年間返済額は年収の25％以内が安心ラインとされています。
この基準をもとに、年収ごとの借入額の目安を計算すると以下のようになります。

●年収300万円：借入額目安 1,970万円
●年収400万円：借入額目安 2,630万円
●年収500万円：借入額目安 3,290万円
●年収600万円：借入額目安 3,950万円
●年収700万円：借入額目安 4,610万円

ただし、同じ年収でも家族構成やライフスタイルにより返済能力は異なるため、自分の状況に合った金額を確認することが大切です。

家賃を基準にした住宅ローンの借入額

住宅ローンの借入額は、毎月無理なく返済できる金額を基準に設定するのが安心です。
例えば、現在の家賃を基準に返済額を決めれば、生活水準を維持しやすくなります。
ただし、マンションを購入する際は、ローン返済以外に管理費や駐車場代も必要となるため、その分を差し引いて返済額を計算しましょう。
また、貯蓄があり、購入後に返済に回せるなら、その分も考慮して返済額を設定できます。
以下は、月々の返済額に応じた借入額の目安です。

●月々7万円返済：借入額 2,210万円
●月々9万円返済：借入額 2,840万円
●月々11万円返済：借入額 3,480万円
●月々13万円返済：借入額 4,110万円
●月々15万円返済：借入額 4,740万円

これらの試算は、住宅ローン金利1.7％、35年返済の条件に基づいていますが、実際に借りられる金額は年収などによって異なる場合があります。

まとめ

ローン残債があっても、タイミングを逃さずマイホームを買い替えることは可能です。
まずは現在のローン残高と返済計画を把握し、自分の状況に合った方法で買い替えを進めましょう。
ライフスタイルに合った生活を実現するためにも、年収を考慮し、最適なタイミングで買い替えをおこなうことが大切です。