小規模宅地等の特例とは?ケースごとの必要書類を解説
不動産相続時には、さまざまな税金や手数料などで出費がかさむことがあります。
そのため、利用できる特例をチェックして節税につなげることがポイントです。
そこで今回は、相続時に適用される小規模宅地等の特例について、共通するケース・別居の親族が特例を受けるケース・被相続人が老人ホームで暮らしていたケースにわけて必要書類を解説します。
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小規模宅地等の特例の必要書類①共通する必要書類
小規模宅地等の特例を受けるケースには、いくつかの種類があります。
ケースごとに必要書類が違いますが、まずは共通する必要書類をチェックしてみましょう。
小規模宅地等の特例とは
小規模宅地等の特例とは、一定の条件を満たす場合に相続税の節約につながる制度です。
小規模宅地等の特例の対象になるのは、亡くなった方が住んでいた宅地・亡くなった方が事業に使っていた宅地・アパートなどの賃貸用として使っていた宅地です。
このなかの亡くなった方が住んでいた宅地で小規模宅地等の特例の適用を受ける場合、相続する方が誰かによって必要書類が異なります。
また、亡くなった方が事業に使っていた宅地については、特定事業用宅地であれば必要書類はありません。
ただし、特定同族会社事業用宅地等の場合には法人の約款の写しなどが必要で、賃貸用として使っていた宅地は相続開始前3年以上貸付事業をおこなっていたことを証明する書類が必要です。
共通する具体的な必要書類
小規模宅地等の特例を利用する場合、共通する必要書類として挙げられるのが、遺産分割協議書や遺言書の写しです。
この遺産分割協議書や遺言書が必要になる理由は、小規模宅地等の特例の適用が原則として「遺産分割協議を完了していること」が条件になるためです。
遺産分割協議が済んでいない場合であれば、分割見込み書が共通の必要書類となります。
また、遺産分割協議書には相続人の印鑑が押されていますが、相続人全員分の印鑑証明書も必要書類です。
印鑑証明書は写しではなく原本が必要で、電子申告の場合にはPDFでの提出が認められています。
さらに、亡くなった方の財産について誰が相続権を持つかをチェックするために、亡くなった方が生まれてから亡くなるまでの戸籍の謄本・改製原戸籍・除籍謄本などが共通する必要書類です。
あわせて、相続する方の現在の戸籍謄本も共通して必要な書類になります。
戸籍謄本については、相続が始まってから10日を経過した後に作られたもののみが有効です。
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小規模宅地等の特例の必要書類②別居の親族が相続する場合
別居の親族が不動産を相続して小規模宅地等の特例を受ける場合、いくつかの必要書類があります。
また、別居の親族が小規模宅地等の特例を受けるには、複雑な要件があることは注意点です。
別居の親族が小規模宅地等の特例を受けるための要件
別居の親族が小規模宅地等の特例を受ける場合の必要書類とは、特例を受けるための要件を満たすことを証明する書類です。
そのため、まずは別居の親族が小規模宅地等の特例を受けるにはどのような要件があるかをチェックすることが大切です。
具体的な要件としては、相続開始前の3年以内において、本人や本人の配偶者が所有する家屋に住んでいないことが挙げられます。
また、亡くなった方に配偶者や同居する親族が存在しないことも、小規模宅地等の特例を受けるための要件です。
具体的な必要書類
別居の親族が小規模宅地等の特例を受ける場合、まずは相続開始前の3年以内における住所を証明する書類が必要です。
具体的な必要書類として、親族の住民票・戸籍の附票の写しが挙げられます。
これらの書類は、住所の変更履歴をチェックするために必要になりますので、相続開始10日以降に作られたものを提出しましょう。
また、相続開始3年以内に住んでいた家屋が本人や本人の配偶者などが所有するものではないことを証明するために、家屋の登記簿謄本や賃貸借契約書が必要書類となります。
さらに、相続開始時点における居住家屋について相続開始前に所有していた履歴がないことを証明する、家屋の登記簿謄本などが必要書類です。
別居の親族が小規模宅地等の特例を受ける場合には、税務署に脱税を疑われないためにも、各要件を満たすために漏れなく書類を準備することがポイントです。
同居の親族が相続する場合の必要書類は?
亡くなった方の配偶者や子どもなど同居する親族が不動産を相続して小規模宅地等の特例を受ける場合であれば、親族の住民票・戸籍の附票の写しなどが必要です。
こうした書類が必要になる理由には、該当の宅地を居住地として使っていることを証明する必要があることが挙げられます。
自宅に住んでいることを証明するには、源泉徴収票や学校の在学証明書のほか、通勤・通学定期券などが必要書類として使われる場合もあります。
このほかに、同居の親族であっても一時的に海外に赴任している場合などは、現在の住所地が住民票の住所と違う理由を説明する書類の提出が必要です。
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小規模宅地等の特例の必要書類③被相続人が老人ホームに入所していた場合
小規模宅地等の特例を受けるにあたり、相続する方が別居している親族であるならば、共通する書類以外に必要書類があります。
さらに、亡くなった方が対象となる不動産に住んでおらず老人ホームで暮らしていた場合にも、追加の必要書類が発生します。
亡くなった方が老人ホームに入所していた場合の要件
小規模宅地等の特例は、亡くなった方が亡くなる直前まで住んでいた住宅ではなく、老人ホームに入所していたため空き家状態であった住宅についても適用されます。
ただし、介護などやむを得ない理由があったことについて、いくつかの要件を満たす必要があります。
要件の1つ目に挙げられるのは、亡くなった方が相続開始直前まで要介護認定などを受けていることです。
また、要件の2つ目には、入所していた老人ホームが、老人福祉法などで定められた特別養護老人ホームであることが求められます。
さらに、亡くなった方が老人ホームに入所してから亡くなるまでの間、自宅をほかの方に貸し出したり事業に使用したりしていないことが3つ目の要件です。
具体的な必要書類
亡くなった方が老人ホームに入所していたことを証明するための必要書類が、相続開始以降に作られた戸籍の附票です。
戸籍の附票からは、相続対象となる自宅を離れ、実際に老人ホームに転居していたかどうかがわかります。
また、亡くなった方がサポートを必要とする状態であったことを証明するために、介護保険証のほか、要介護認定証・要支援認定証・障害福祉サービス受給者証などのコピーが必要書類となります。
このサポートを必要とすることを証明するための必要書類の多くは、対象者が亡くなると自治体へ返却することになっている点には注意が必要です。
小規模宅地等の特例のためにコピーが必要ですので、返却前にコピーを受け取りましょう。
さらに、老人福祉法などで定められた施設であることを証明するためには、施設入居時の契約書の写しなどが必要書類となります。
契約書以外に必要になる書類としては、重要事項説明書・許認可の写しなどが挙げられます。
亡くなった方が老人ホームに入所していた場合には、その事実と施設の適正さを証明する書類を準備する必要があることがポイントです。
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まとめ
小規模宅地等の特例を受けるには、遺産分割協議書の写し・遺言書のほか、相続人全員の印鑑証明書が必要です。
また、小規模宅地等の特例を受けるのが別居の親族であれば、相続開始前3年以内の住居を証明するために戸籍の附票の写しや賃貸借契約書が必要書類となります。
さらに、亡くなった方が老人ホームに入所している場合、介護保険証や老人ホームの契約書が必要書類です。
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