共有名義の不動産とは?複数人で購入するメリットとデメリットを解説
土地や建物を単独名義で買うには負担が大きいため、夫婦や親子で資産や住宅ローンを分担しようと考えている方は多いでしょう。
共働きの家庭が増えてペアローンを利用する方も増えていますが、不動産のように物理的に分配できない財産を共有するときには注意が必要です。
こちらの記事では不動産の共有名義とはなにか、それぞれのメリットとデメリットについて解説します。
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不動産の共有名義とは
不動産を購入・取得したら、所有者が誰になるのか、抵当権は設定されているのかなど物件情報を法務局に申請して記録してもらいます。
記録してもらう作業を登記と呼びますが、所有権は必ずしも代表者一人である必要はありません。
所有者を一人だけ登記するなら単独名義、所有者を二人以上で登記するなら共有名義で申請できます。
登記する所有者は自由に選択できるわけではありませんので、適切な形式で登記するようにしましょう。
ここでは、不動産を共有名義で所有できる2つのケースと登記方法について解説します。
共同出資して購入したケース
購入したい土地や建物があっても、用意できる資金が限られていたり住宅ローンの借入限度額が足りなかったりする場合、複数人で共同出資できます。
最近では共働きの家庭が増えていてペアローンを利用して、借入額を増やす夫婦も多いです。
二人の収入をあわせれば一人の収入よりも、借入限度額が高くなったり審査に通りやすくなったりします。
また、土地や建物を購入するために親からまとまった資金援助を受けたのであれば、共同出資とみなされて共有状態になる可能性があります。
贈与の基礎控除額は1年間あたり110万円が上限額ですので、それを超える資金援助の場合は、贈与税の支払いもしくは共有者として名義登録するか選択しましょう。
相続で取得したケース
土地や建物の相続が発生して、法定相続人が複数いる場合は共有名義になる可能性があります。
家族の一人が居住用としてマイホームにする予定があったり、法定相続人の全員が売却に合意していたりする場合、単独名義で登記するのがおすすめです。
一方で、遺産分割協議が難航して単独名義にするのがむずかしいのであれば、一旦は法定相続人全員で所有権を取得して、あとから活用方法や処分方法を検討できます。
例えば、三兄弟が土地を相続した場合、それぞれが使用する用途を決められず意見がまとまらずに共有名義のまま放置されると、将来的な売却や改築が困難になるケースがあります。
所有持分にあわせて登記
不動産登記をおこなうときは、出資額や住宅ローンの負担額に応じて所有持分を割り振ります。
たとえば、5,000万円の物件を購入するときに夫婦それぞれ2,500万円ずつ出資した場合、所有持分はそれぞれ2分の1ずつです。
5,000万円の物件を購入するときに夫が4,000万円・妻が1,000万円出資した場合、夫が2分の1でも良いと考えていても4対1の割合で登記しなければなりません。
出資額や住宅ローンの負担額を無視して所有持分を分配すると、贈与にあたる可能性があるためです。
相続では法定相続人の数で割るのが基本ですが、割合を変えたい場合は遺産分割協議をおこないます。
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不動産を共有名義で購入するメリット
共同出資やペアローンでの不動産購入は取得時に金銭的な負担を分散できていますが、所有者が二人になると将来的にも利用できる減税措置が多数あります。
ここでは、住宅ローン控除・売却時の特別控除・相続税に関するメリットを3つ解説します。
住宅ローン控除の増幅
マイホームを購入するためにペアローンを組んだ場合、債務者である二人はそれぞれの収入に対して住宅ローン控除を受けられます。
住宅ローン控除とは、毎年12月31日時点のローン残高に対して1%が所得税と住民税から減額される制度です。
例えば、ローン残高が3,000万円の場合、年間で30万円の控除が受けられます。
減額を受けられる期間は、新築物件が最大13年間、中古物件が最大10年間です。
所得税をすべて差し引いても控除が余る分は住民税からさらに差し引かれますが、その年の所得税と住民税の合計納税額以上の還付は受けられません。
所得が少ないほど控除枠を使いきれないので、夫婦間で所得差があってもペアローンを組んで二人で控除を受けられれば、世帯の控除額を増やせます。
売却時の特別控除の増幅
複数人が共有している状態のマイホームを売却した場合、所有者がそれぞれ特別控除を受けられるので譲渡所得税を大幅に節税できる可能性があります。
一戸建て住宅のマイホーム売却では、所有期間や築年数を問わず譲渡所得に対して最大3,000万円まで控除を受けられる特例が用意されています。
5,000万円で売却した場合、単独名義だと特別控除の上限額を超えた2,000万円分は課税対象になりますが、夫婦で所有権を持っていれば最大6,000万円の控除が受けられるので譲渡所得税は発生しません。
相続税の節税効果
二人以上で所有権を持っている場合、単独名義よりも相続税を安く抑えられる可能性があります。
所有者一人の住宅を相続すると物件に対して100%の評価額に対して相続税が課せられますが、所有者二人以上の住宅を相続すると物件に対して所有持分のみの評価額に対して相続税が課せられます。
たとえば5,000万円のマイホームを購入するために2,500万円ずつのペアローンを組んだ場合、片方が亡くなったときは亡くなった方の所有持分である50%分の評価額に対して相続税が発生する仕組みです。
この場合、単独名義のマイホームを相続するよりも課税対象額を2分の1まで減らせるので、節税効果が高くなります。
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不動産を共有名義で購入するデメリット
不動産を共有名義で取得すると税制面でのメリットが多数あるものの、デメリットもあるので注意するべき点を理解して適切に対処できるようにしなければなりません。
ここでは、所有権が複数人に渡るとよくないとされるデメリットと対処法について解説します。
他界したら相続が発生
共有者の一人が他界するとその人の所有持分は、遺産として相続対象になります。
たとえば、住宅を兄弟三人で3分の1ずつ相続した場合、そのうちの一人が亡くなると3分の1の所有持分はその方の配偶者や子どもに渡ります。
このように相続が繰り返されて、売却や増築したくても意見がまとまらず、トラブルに発展する恐れがあるので気を付けなければなりません。
亡くなる前に準備する余裕があれば、遺言書や生前贈与などで対処しましょう。
住宅ローンの諸費用の増加
ペアローンを組む場合、借入額や住宅ローン控除などの点ではメリットがあるものの、申し込みをするときの諸費用は債務者それぞれに対して発生します。
団体信用生命保険への加入が必要であれば、それぞれ申し込み費用を払わなければなりません。
あらかじめ理解したうえで、単独名義よりも金銭的なメリットが多いとわかれば利用しましょう。
贈与税の課税リスク
ペアローンを組んだものの、途中で妊娠や出産・転職などでどちらかの収入が減って、その人の分の住宅ローンも支払うケースも出てくるでしょう。
しかし、所有権は出資額や住宅ローンの負担額に応じて所有持分を決めなければなりません。
つまり、夫婦や家族間であっても誰かが多くの負担をしているのであれば所有持分を変更するか、負担してもらった分の贈与税を支払う必要があります。
無申告だったとしても、あとから費用負担に偏りがあるとわかったら、贈与税の支払いが命じられる可能性があるので気を付けましょう。
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まとめ
これからマイホームを住宅ローンで購入する場合、夫婦で協力しあって返済を検討するのであればペアローンを組んで所有権を共有すると税制面でメリットがあります。
相続の場合は、共有者が亡くなったときにトラブルになりやすいので代表者が単独名義にしたほうが安心です。
どちらも一長一短なので、家族とよく話し合って登記方法を選びましょう。
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