不動産を購入する際の形態と流れは?注意点を解説
これから不動産を購入しようと考えている方で、どのような手順を踏むべきか悩む方は多いです。
不動産のように高額財産を購入するのであれば、多少不安が付きまとうのは当然ですが、流れを正しく把握しておくと円滑に進めやすくなります。
本記事では、不動産の販売形態についてお伝えしたうえで、購入の流れと注意点を解説します。
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不動産の販売形態について
土地や建物の販売形態は、主に売主物件と仲介物件と分譲物件に区分されます。
売主物件とは、売主が直接販売活動をして第三者に売却する方法です。
売主の物件のメリットは、仲介手数料がかからない点と引き渡しまでのスピード感です。
業者と媒介契約を結ぶと売却金額に応じて仲介手数料の支払いが必要ですが、直接販売活動をして売主と契約を締結すれば物件の購入費用しかかかりません。
また、売主と直接やり取りができるため、お互いの条件などがマッチすれば短期間で引き渡しが完了します。
売主の物件のデメリットは、専門知識がないとトラブルリスクがある点です。
過去に土地や建物の売買経験が一度もない場合、相手に有利な契約書を作成されたり、物件を受け取ってから欠陥が見つかったりしてトラブルになる可能性があります。
業者と媒介契約を結んでいればトラブル対応もできますが、直接取引をしたのであればご自身で交渉したり弁護士を雇ったりしなければならず、負担が大きくなります。
仲介物件とは、売主が業者と媒介契約を結んで、代理で販売活動をおこなってもらう方法です。
仲介物件のメリットは、専門知識がなくても仲介会社がサポートがおこなえる点と価格交渉がしやすい点です。
売買契約では専門用語が多く用いられており内容を理解せずに署名や押印をしてしまうと、後からトラブルが起きても対応できない可能性があります。
業者と媒介契約を結んでいれば、家探しの段階では物件の状態や起こりうるリスクのアドバイスがもらえたり、契約時には難しい内容をわかりやすく説明します。
また、土地や建物を購入するときには売主が提示する売出価格から値下げ交渉をしても良いとされており、価格交渉の場面でも担当者が対応できるため安心です。
仲介物件のデメリットは、仲介手数料がかかる点です。
具体的な割合は業者によって異なりますが、仲介手数料の支払いはマストとなっているため、購入金額にくわえて手数料も支払う必要がある点を理解しておきましょう。
分譲物件とは、宅地分譲や新築分譲を業者が直接販売する方法です。
売主物件と仲介物件の売主は個人になりますが、分譲物件の売主は業者になります。
分譲物件のメリットは、仲介手数料が発生しない点と物件について理解しやすい点です。
取引相手は業者になりますが、代理でサポートしてもらうわけではないため、仲介手数料は発生しません。
また、不動産売買の実績豊富な業者が販売している土地や建物になるため、特徴や構造などの説明を丁寧に受けたうえで検討できます。
分譲物件のデメリットは、悪質な業者が混ざっている点です。
相場よりも高い価格で取引しようとしたり、物件条件が悪いにも関わらず嘘で売却しようとしたりする悪質業者がいるため注意が必要です。
必ず評判や実績などをみたうえで、安心できる業者と取引をしてください。
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不動産を購入する際の流れについて
不動産を購入する流れは、物件情報収集・問い合わせ・内見・購入申込・重要事項説明・売買契約・住宅ローンの申し込み・残金決済・引き渡しとなります。
最近ではポータルサイトも増えているため、業者の窓口に行く前にご自身でインターネットで物件情報をリサーチできるようになりました。
立地・エリア・間取り・広さ・物件構造・予算などの希望条件を設けたうえで、ポータルサイトで詳細検索すると、該当物件が複数ヒットします。
実物を見てみたいと思える物件があったら、問い合わせをします。
新築物件であればモデルルームの内覧がすぐにできますが、中古物件であれば住人が住んでいる可能性もあるため、内見の日程調節が必要です。
気になる物件が複数あれば比較しながら、ご自身の希望にもっとも近くて購入したいと思える物件を絞ります。
購入したい物件が見つかったら、売主に対して購入する意思を示す購入申し込みを進めてください。
購入申し込みの時点では売買契約が確定しているわけではないものの、新築マンションに申し込む際には申し込み証拠金として2万円〜10万円ほど請求される可能性があります。
業者の担当者から物件に関する詳細や契約内容について対面で説明があるため、分からない部分があれば確認をして納得できない部分があれば交渉します。
すべての内容に納得できたら売買契約を結びますが、これ以降にキャンセルする場合は違約金が発生するため、慎重に決断してください。
住宅ローンの契約は、売買契約の締結後におこなうため、それまでに事前審査を済ませておきましょう。
引き渡しをする前に、手付金を除いた購入金額をまとめて支払います。
住宅ローンを組む場合は金融機関が借入金を売主の口座に入金するケースが多く、住宅ローンを組まないのであれば買主が直接入金する必要があります。
残債決済が確認出来次第、引き渡しの日程が決まり、司法書士が同席のもとで売主と買主が対面しながら正式に引き渡します。
引き渡し日には、売主から買主に不動産の所有権移転をするための登記をして、住宅物件の内覧で問題がなければ新生活スタートです。
特例や控除などを適用させるのであれば、翌年2月16日〜3月15日の確定申告の期間中に、申請をしてください。
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不動産購入の注意点について
不動産は高額な買い物になるため、資金計画から物件選びを慎重にする必要があります。
資金調達に関する注意点は、物件の種類によって購入後にかかる可能性のある費用が異なる点です。
集合住宅を購入した場合、建築資材や人件費が高騰している背景から、修繕積立金は段階増額方式が用いられるケースが多いです。
計画表に記載されている金額よりも、将来的に支払わなければならない金額が高くなる可能性を想定しておきましょう。
一戸建てを購入した場合、修繕費積立金の支払いは発生しませんが、経年劣化に対して定期的にメンテナンスをしなければなりません。
一般的には5年おきにシロアリ駆除・10年おきに屋根や外壁の塗装などが必要とされている点を考慮したうえで、メンテナンスコストの想定をしてください。
物件選びの注意点は、自然災害リスクと周辺環境の確認です。
日本では地震・台風・津波・洪水などの自然災害が起こるリスクが高いため、これから住む予定のエリアにはどのような被害が想定されているか確認してから購入を検討します。
一般公開されているハザードマップを見れば、住む予定のエリアの自然災害リスクを可視化した図で確認できます。
続いて、子どもがいるのであれば学校や小児科との距離・長期的に住むのであれば車がなくても生活しやすいかなど、周辺環境とライフスタイルの相性も大切です。
また、昼と夜で治安の良さが変わる地域もあるため、安心して生活できる場所を選んでください。
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まとめ
不動産の販売形態はさまざまありますが、一般的にはポータルサイトで気になる物件を見つけて業者の窓口で内見の申し込みや売買契約を締結する方法が用いられています。
新生活をスタートさせたい時期が確定しているのであれば、引き渡しからの流れを確認して逆算したうえで物件選びを開始する必要があります。
高額な買い物になるからこそ、物件選びでは自然災害のリスクや将来的な生活をイメージをして生活しやすいかどうかを総合的に判断してください。
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