不動産購入時の重要事項説明はどこを見る?ポイントと注意点を解説!

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立石 天真

筆者 立石 天真

不動産キャリア15年

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不動産購入時の重要事項説明はどこを見る?ポイントと注意点を解説!

不動産を購入するときは、売主による重要事項説明がおこなわれるものです。
ただし、内容が難しくて理解できなかったり、どこに注目すれば良いのかわからなかったりする方も多いでしょう。
重要事項説明は、取引の内容が公正かどうかを確認できるため、確認しておかなければいけません。
そこで今回は、重要事項説明で確認するべきポイントや注意点を解説するので、不動産購入のご参考になさってください。

不動産購入時の重要事項説明とは?

不動産購入時の重要事項説明とは?

土地や建物を買うときは、重要事項説明をしっかりと聞いておかなければいけません。
まずは、重要事項説明とはなになのかを説明するので、覚えておくようにしましょう。

重要事項説明は買主を守るための説明

重要事項説明とは、売買契約や賃貸借契約の前に、宅地建物取引士が買主や売主に対しておこなう説明のことです。
宅地建物取引業法第35条に基づき、契約に際して重要となる事柄を説明します。
重要事項説明書は法律に定められた手続きであり、不動産の売買時には必ず説明する必要があります。
これは、土地や建物の売買において買主を保護するためです。
不動産は購入頻度が低く、日用品や食品とは異なります。
一般的には購入経験が少ないため、知識が不足している場合があります。
知識がないまま悪意を持った者に騙される危険性があるため、契約前に重要事項を説明することが求められるでしょう。
土地や建物の売買は高額になるため、損失も大きくなります。
買主が大きな損失を被らないようにするため、売買契約の前にしっかりと重要事項を説明します。
重要事項説明時に交付される書類が「重要事項説明書」です。
内容は難しいこともありますが、損失を避けるために、しっかりと内容を理解することが重要です。

重要事項説明の義務

宅地建物取引業法第35条では、売買契約や賃貸借契約の前に、宅地建物取引士が重要事項を説明する義務があります。
ただし、売主と買主の双方が会話でき、双方の文字や音声が認識できる場合には、パソコンなどの非対面での説明も可能です。
事前に説明書を送付しておく必要がありますが、自宅で重要事項の説明を受けるメリットもあります。
対面が難しい場合には、パソコンでの説明が可能かどうかを相談するのもおすすめです。
重要事項の説明では、買主と売主に対してわかりやすく説明する義務もあります。
説明内容をしっかりと聞き、不明点や疑問点があれば質問しましょう。
説明時には、宅地建物取引士が取引士証を提示する義務があります。
取引士証の提示がない場合には、その理由を尋ねると良いでしょう。
重要事項説明書の内容は範囲が広く、契約の種類や物件によって異なるため、すべてを理解するのは大変でしょう。

不動産購入時の重要事項説明のチェックポイントは?

不動産購入時の重要事項説明のチェックポイントは?

重要事項の説明で、チェックするべきポイントがあります。
重要事項説明の範囲は広いため、すべて理解するのは大変です。
これから説明する事項だけでも確認して、疑問に感じたら質問するようにしましょう。

物件について確認する

物件の確認事項として、物件の所在や建物の間取りと構造、中古物件の場合は築年数も確認してください。
説明された内容と実際の間取りや構造が異なったり、築年数が予想よりも古かったりしないかを確認しましょう。
また、物件に抵当権が設定されているかどうかもチェックする必要があります。
抵当権とは、住宅ローンを利用した際に、債務者がローンの返済ができなくなった場合に、債権者が物件を差し押さえる権利です。
もし抵当権が設定されている場合、売主がその物件を担保に金融機関から借り入れをおこなっていることになります。
引き渡しの日までに抵当権が抹消されるかどうかを確認してください。
抵当権が残ったまま購入すると、債務者が返済できなくなった場合に物件が競売にかけられる可能性があります。
これにより、自分に関係なく物件が差し押さえられるため、抵当権の有無は必ず確認する必要があります。

契約条件についても確認する

契約条件として、購入費用以外に必要な費用や契約解除について確認しましょう。
購入費用以外に用意するべき費用には、契約時の手付金があります。
手付金には保全措置がある場合、万が一の事態に対して安心できますので、保全措置の有無を確認してください。
また、固定資産税等精算金などもあるため、これも覚えておきましょう。
手付金や精算金が記載されている場合は、費用が発生する理由や目的、金額をしっかりと確認してください。
契約解除については、一般的に買主が手付金を放棄する、売主が手付金の倍額を返還するというケースが多いです。
また、ローン特約と呼ばれる特約があり、住宅ローンが借りられない場合に契約解除が可能です。
特約が付けられない場合は、その理由を確認しておきましょう。
さらに、基本構造に瑕疵があり、売主や建築会社が倒産した場合には、供託金の還付や保険金の支払いがあるかも確認してください。
実際に瑕疵があり修繕費用が必要になった場合、保険金の支払いがないと買主が全額を負担することになります。

不動産購入時の重要事項説明を受ける際の注意点

不動産購入時の重要事項説明を受ける際の注意点

重要事項は、ただ説明を受ければ良いわけではありません。
3つの注意点があるため、不利益を被らないためにも覚えておきましょう。

事前にコピーをしておく

重要事項の説明書は、売買契約の当日におこなわれます。
契約当日には内容をすぐに確認する時間がないため、事前に説明書のコピーをもらってください。
コピーをもらうことで、記載内容が正しいかどうかをゆっくりとチェックすることができます。
チェックポイントを細かく読んで、不明な点や疑問に思った点があれば質問しましょう。
ただし、説明書には不動産や法律の専門用語が多く含まれているため、一般の人が理解するのは難しいことがあります。
理解が難しい場合やわからない点があれば、不動産会社に質問してください。
説明を受けた際に誤りや納得できない点があれば、売主と話し合ってください。
合意が得られた場合は、宅地建物取引士に該当箇所を修正した、新しい説明書を発行してもらいましょう。

法令を守っているかどうかを見る

売買対象の土地や建物が法令を遵守しているかどうかも重要な確認点です。
説明書には、建築基準法や都市計画法など、関連する法律に基づいた説明が含まれます。
都市計画法とは、都市の健全な発展を目的とした法律です。
土地が住宅の建設に適しているか、建築基準を満たしているかを確認してください。
また、宅地建物取引士が重要事項の説明をする際に、虚偽の記載がある場合があります。
このような虚偽の説明も法令に違反する行為です。
信頼できない業者がいる場合は、ネガティブ情報などを検索して調べるのも一つの方法でしょう。
不審な点があった場合は、契約の締結を再考するべきです。
中には重要事項の説明を省略する業者もいます。
こうした業者は売買契約を無理に結ぼうとし、事前に説明された内容と異なる物件を渡す可能性があります。
重要事項の説明を受けていない段階で契約書にサインしてはいけません。

まとめ

重要事項説明とは土地や建物の買主を守るための手続きであり、宅地建物取引士が必ずおこなう必要があります。
もし重要事項の説明がなかったり嘘の説明をされたりした場合は、契約してはいけません。
他にも、物件の場所や間取り、契約の条件や解除についても確認しておきましょう。


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