相続するなら現金と不動産のどっちが得?双方のメリットとデメリットを解説
相続対策をするとき、現金と不動産のどっちが得になるのかがポイントになります。
しかし、双方にメリットとデメリットがあるため、遺産を引き継ぐ方の状況からどちらを選択すべきかを慎重に判断するのが大切です。
この記事では、相続対策をお考えの方に、双方の特徴を解説し、どっちが得であるかの判断材料を提供します。
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相続するなら現金より不動産が得
現金と不動産のどっちが得かを判断するとき、節税だけに着目すれば、不動産が得と判断できます。
これは、財産としての評価方法や、実際に相続が発生したときに利用できる税制上の特例が影響しているためです。
ここでは、得とされる根拠を詳しくみていきましょう。
不動産は現金よりも低い価格で評価される
亡くなった方の財産を引き継ぐとき、財産の総額によっては相続税を納める義務が発生します。
そのため、財産の総額を求める際には、その財産がどのように評価されるのかを理解しておくのが重要です。
現金はその額面どおりに評価されますが、不動産は評価基準が異なり、現金よりも低く評価されます。
土地の評価額は、路線価または固定資産税評価額を用いて計算されます。
路線価は、国税庁が毎年発表している価格で、実際の市場価格(時価)の約80%です。
固定資産税評価額は、市町村が固定資産税のために評価する価格で、こちらは時価の70%程度とされています。
そして、建物の評価額も、固定資産税評価額を基準に計算されます。
建物の種類や構造によって異なりますが、購入価格の50〜60%程度となるのが一般的です。
相続税額を軽減できる
亡くなった方の財産を不動産で引き継げば、課税価格を引き下げられるため、税額の軽減が実現できます。
税の軽減効果を図るには、相続税の計算のしくみを理解しておくのが重要です。
算出基準となる課税価格は、亡くなった方の財産総額から、遺産にかかる基礎控除額を引いて算出します。
そして、税額は課税価格に所定の税率を乗じて求められます。
基礎控除額の算出方法は、3,000万円+(600万円×法定相続人の数)です。
たとえば、相続人が配偶者の1人だけであり、現金4,000万円を相続するケースと4,000万円で購入した土地を相続するケースで考えてみます。
現金4,000万円の場合は、4,000万円から1人分の基礎控除額の3,600万円を引いた400万円が課税価格です。
納めるべき額は、400万円に所定の税率を乗じた金額です。
一方で4,000万円で購入した土地の場合、その土地の評価額は時価の70%で2,800万円となるため、基礎控除の3,600万円を引けば課税価格は算出されません。
節税対策を目的にするならば、不動産で遺産を引き継ぐほうが得です。
小規模宅地の特例が利用できる
亡くなった方の財産を不動産で引き継ぐ場合、小規模宅地等の特例を利用によって、相続税をさらに減額できます。
小規模宅地の特例とは、亡くなった方が居住用または事業用として使っていた宅地のうち、一定の要件を満たす場合に税を減額する制度です。
遺産を土地で引き継げば、評価額を下げられるうえに小規模宅地の特例も利用できるため、節税対策としては効果的です。
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不動産で相続するメリットとデメリット
節税対策においては、現金でするよりも不動産でするほうが、遺産を引き継ぐ方の税負担を減らせる効果があります。
ただし、引き継ぐ方の状況や遺産分割協議によっては、デメリットとなるケースも少なくありません。
ここでは、どのようなメリットとデメリットがあるのかを詳しくみていきましょう。
メリット
賃貸物件として他人に貸し出していれば、さらに評価額を下げられるメリットがあります。
土地や建物を貸していると、所有者は自由にその物件を利用できません。
そのため、その制約を考慮した評価額の減額が可能です。
具体的には、国税庁が定める借地権割合や借家権割合を用いて評価額を調整できます。
賃貸事業は、節税対策として、よく利用される手法の一つです。
また、小規模宅地等の特例を利用すれば、限度面積まで税額を軽減できるメリットもあります。
居住用は330㎡まで80%、事業用は400㎡まで80%、そして貸付事業用は200㎡まで50%の割合で減額されます。
なお、居住用と事業用は730㎡まで併用できますが、貸付事業用と併用する場合は限度面積の調整が必要です。
特例の適用を受けるには、相続人がその宅地に引き続き住んでいる、また事業を継続しているなどの要件を満たす必要があります。
これらの制度は節税効果が大きいため、事前に適用条件を十分に把握しておき、有効活用できるように対策するのが大切です。
デメリット
節税対策の面で有利となる不動産ですが、特有のデメリットがあります。
デメリットの一つが、簡単に換金できない点です。
たとえ好条件の物件でも、売却価格の設定から売買契約の締結や代金の決済、そして引き渡しまでに時間と手続きが必要です。
さらに、公平な分割が難しい点も、デメリットの一つにあげられます。
複数人で相続する場合、お互いが納得のいく分割ができず、遺産分割協議が速やかに進まないケースも少なくありません。
公平な分割ができないために共有名義にするケースもあります。
しかし、共有物件は共有者全員の合意がなければ物件の処分ができないため、維持管理が難しくなるのが一般的です。
また、不動産を取得した後には、物件の維持管理費用や固定資産税の負担が発生します。
税負担だけでなく、遺産を引き継ぐ方の状況や、その後に発生する維持管理費用を考慮しておくのが重要です。
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現金のまま相続するメリットとデメリット
節税対策をするうえでは不動産のほうが得ですが、現金を用意してあげれば、遺産を引き継ぐ方の活用の幅が広がります。
ここでは、メリットとデメリットを詳しくみていきましょう。
メリット
公平な遺産分割が可能になる点が、現金で相続する大きなメリットです。
亡くなった方の財産が現金・不動産・動産・有価証券など複数の場合、遺産分割協議がまとまらないケースも想定されます。
それは、遺産の種類ごとに評価の方法がさまざまであるため、公平に遺産分割ができないためです。
しかし、現金だけであれば、公平な分割ができます。
遺産が不動産であったために公平な分割ができず、売却金によって遺産を分割するケースも少なくありません。
現金は、遺産を引き継ぐ方にとって、その使い道の幅が広がる点もメリットの一つです。
現金を手に入れた瞬間、独自で自由に遺産を有効活用できます。
デメリット
財産の評価の方法において、現金は額面金額のまま評価されます。
現金のまま遺産を引き継ぐ大きなデメリットが、税負担が大きくなってしまう点です。
時価の70〜80%で評価される不動産と比べると、節税にはなりません。
やむを得ない事情によって現金での相続を検討する場合、生前贈与を検討するのも有効な手段です。
生前贈与を検討する際には、年間110万円まで非課税となる贈与税の基礎控除や、相続時精算課税制度の活用も検討できます。
要件を確認して有効に活用すれば、節税面でのデメリットを少しでも軽減できます。
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まとめ
相続財産は現金と不動産のどっちが得であるかを考える際、節税目的であるならば不動産のほうが得です。
しかし、維持管理や固定資産税などの負担があるため、遺産を引き継ぐ方の状況を踏まえてどっちが得であるかを慎重に判断するのが大切です。
双方のメリットとデメリットを把握し、速やかで円満な対策を検討してください。
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