空き家を売りたい!2つの売却方法のメリットとデメリットを解説!
「空き家を売りたい」と考えてはいるものの、どのようにすれば良いのかがわからずにお困りの方もいるのではないでしょうか。
空き家の売却方法は2種類あるため、それぞれのメリットとデメリットを踏まえたうえで慎重に判断することをおすすめします。
そこで今回は、空き家を売りたいとお考えの方へ向けて、現状のまま売却する方法、更地にしてから売却する方法、売却時にかかる費用を解説します。
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空き家を現状のまま売却する方法
空き家を売りたいと考えているのなら、まずは現状のまま売却できないか模索することをおすすめします。
ここでは、空き家を現状のまま売却する方法とメリット、デメリットについて解説します。
空き家を現状のまま売りたいなら古屋付き土地がおすすめ
一般的に築22年を超える木造住宅には資産価値がないと考えられており、古家として扱われます。
あまりにも築年数が古く、かつ建物の状態が悪いときには、中古住宅として売り出しても買い手を見つけるのは難しいといわざるを得ません。
そのようなときには、古家付き土地として売り出すのもひとつの方法です。
古家付き土地とは、その名のとおり古い家が残されている土地を指します。
あくまでも「土地」として売り出す方法であり、売却価格にも建物の資産価値は反映されません。
古家付き土地はマイホームを建築する土地を探している方に訴求する売却方法ですが、古家のリフォームを検討している方にもアプローチできるため、買い手の間口を広げられる点が特徴です。
古民家など建物に価値がある、建物を壊すと再建築ができない、解体費用のほうが土地の評価額よりも高いときには、現状のまま売り出すことをおすすめします。
空き家を現状のまま売るメリット
空き家を現状のまま売却するメリットとして、売主が解体費用を負担せずに済む点が挙げられます。
また土地上に建物が建っていれば、住宅用地の特例が引き続き適用されて土地に課される固定資産税が上がらない点もメリットです。
さらに売主の契約不適合責任を免責にできるメリットがあります。
古家付き土地はあくまでも土地として売却する方法であり、建物に関してはいっさい責任を負わないと契約書に明記することが可能です。
これにより物件を引き渡したあとに不具合が発覚しても、買い手から損害賠償などを請求されずに済むます。
空き家を現状のまま売却するデメリット
空き家を現状のまま売却するデメリットは、売却価格が相場よりも低くなることです。
買い手が負担することになる解体費用分を値下げしないと、売却がしにくい点は覚悟しなければなりません。
また築年数が古く、状態も悪い建物が土地上に建っていると、見た目から敬遠されてしまいかねず、買い手が見つかりにくくなるおそれもあります。
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空き家を更地にして売却する方法
建物の状態が悪いときには、先に解体してから更地として売り出すのも選択肢のひとつです。
ここでは、空き家を更地にして売却する方法と更地にするメリット・デメリットについて解説します。
更地にして売却する方法とは?
更地とは、建物が建っていないまっさらな状態の土地を指します。
空き家を更地にするには、まず解体工事をおこなう必要があります。
そのときにかかる100万円以上の費用を負担しなければならないのは、売主です。
また建物の解体後には整地をおこない、土地を平らにならす必要もあります。
もし地中から古井戸などの埋設物が出てきたときには、それも取り除かなければなりません。
自分では空き家の維持管理ができない、倒壊しそうなときには更地として売り出すことも検討しましょう。
空き家を更地にして売却するメリット
空き家を更地にすると、古家付き土地よりも早く買い手が見つかる可能性があります。
新築信仰が根強い日本では、自分たちの理想の住まいを建てるための土地を探している方もいらっしゃいます。
しかし古家付き土地では最初に建物を解体しなければならないので、すぐにマイホームの建築に着手できないのがデメリットです。
その点、更地であれば購入後すぐに建築工事に着手可能です。
したがってマイホームの建築を考えている方に対して、訴求力の高いアピールができるようになります。
また、建物がないと土地の状態を確認しやすくなる点も、買い手が見つかりやすくなる理由のひとつです。
空き家を更地にして売却するデメリット
空き家を更地にするには、売主が解体費用を負担しなければなりません。
売却にあたって100万円以上の費用がかかるのは、大きなデメリットといえます。
また土地上に建っている建物を解体すると、住宅用地の特例が適用されなくなるデメリットがあります。
更地にしたあとですぐに買い手が見つかれば問題ありませんが、売れない期間が長引くと古家付き土地よりも高い固定資産税を納めなければならない事態に陥りかねません。
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空き家を売却するときに発生する費用
空き家を売却しても、売却金額がそのまま手元に入るわけではありません。
少しでも手残りの金額を増やしたいのなら、売却時にどのような費用がかかるか、コストを軽減するにはどうしたら良いのかを押さえておきましょう。
ここでは、空き家の売却時にかかる費用について解説します。
相続登記費用
相続した空き家を売りたいのなら、まずは相続登記をおこなって名義を被相続人から自身へと変更する必要があります。
空き家の名義人でなければ売却はできないためです。
相続登記にかかる費用には、登記に必要な書類取得代、登録免許税、司法書士への報酬などがあります。
おおよそ5万円~15万円ほどの費用が必要になると考えておきましょう。
譲渡所得税
空き家を売却して利益が出たら、売却年の翌年に確定申告をおこなって譲渡所得税を納める必要があります。
譲渡所得税の税率は空き家の所有期間によって異なり、5年超えなら20.315%、5年以内なら39.63%です。
ただし相続した空き家を売却するときには、一定の条件を満たしていると譲渡所得から3,000万円を控除できる特例を利用できます。
特例を利用すると譲渡所得税がかからなくなるケースは多いため、自身が要件を満たしているかどうかを前もって確認しておきましょう。
解体費用
古家付き土地ではなく更地で売却するときには解体費用がかかります。
空き家の解体にかかる費用相場は木造で1坪3.1万円~6.5万円です。
つまり30坪の空き家を更地にして売るときには、90万円~195万円ほどの解体費用を負担しなければなりません。
解体費用を支払うのが難しいようであれば、まずは現状のままで売り出せないかを検討することをおすすめします。
仲介手数料
不動産会社を通じて空き家を売却するときには、不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料はいわば成功報酬であり、空き家の売却価格によって上限額は異なります。
仲介手数料は原則現金で支払う必要があるため、あらかじめいくらくらいかかりそうかを把握しておくと良いでしょう。
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まとめ
空き家を現状で売却することには解体費用を負担しなくて良い、土地の固定資産税が上がらないなどのメリットがあります。
一方で、更地にして売却すると買主が見つかりやすくなる点がメリットです。
また空き家を売却するときには相続登記費用や譲渡所得税などの費用が発生するため、あらかじめいくらくらいかかるのかを把握しておくことも大切です。
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