不動産の売却益とは?計算方法と節税方法も解説
不動産を売却して利益が出た場合、給与所得とは別に税金を納める必要があります。
しかし、利益の計算は複雑であるため、不動産売却後に正しく計算できるか不安を抱く方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、不動産の売却益とはどのようなものなのか、売却益の計算と節税方法を解説します。
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不動産の売却益とは
不動産売却後の納税などをスムーズに進めるには、売却益について把握することが大切です。
売却益とは具体的にどのようなものなのか、売却益の計算は何のために必要なのか、その内容をチェックしてみましょう。
売却益とは
売却益とは、不動産を売却して得た利益のことを指します。
ここで注意したいのは、不動産の売却金と売却益がイコールではない点です。
不動産の売却益を考える場合に大切なのが、不動産を購入してから売却するまでにかかったコストです。
不動産の購入にかかったコスト・不動産売却にかけたコストなどを売却金から差し引いたうえで残った金額が、売却益となります。
また、売却益にかかる税金を抑える特別控除の利用条件を満たしている場合には、売却価格からさらにこの特別控除も差し引きます。
さまざまなコストを正しく計算しなければ納める税金が増えてしまうため、不動産売却では売却益の計算方法をチェックすることが節税のために大切です。
売却益を計算する目的
不動産を売却して得た売却益に対しては、譲渡所得税が課せられます。
譲渡所得は給与所得と同様に所得の一種ですが、所得税の課税方法に違いがあります。
サラリーマンの場合、給与所得にかかる所得税は勤務先の源泉徴収で納めるのが一般的です。
しかし、譲渡所得にかかる所得税である譲渡所得税は、給与所得とあわせて計算することが不可能であり、自分で確定申告の手続きをする必要があります。
売却益は、この確定申告において自ら税金額を計算するために必要な数字です。
譲渡所得税は納税通知書などが郵送されるものではなく、自主的な手続きが必要になります。
所定の期間内に確定申告をおこなわない場合には、ペナルティの対象となることが注意点です。
確定申告の手続き
売却益を計算した結果、譲渡所得税の納付が必要となる場合、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告をおこないます。
確定申告の手続きは、所定の書類を揃えたうえで税務署へ提出するのが一般的です。
申告内容を記入する申告書は、税務署窓口で取得できるほか、国税庁のホームページからも取得できます。
必要書類となるのは、申告書のほかに不動産購入時の資料・不動産売却時の資料・戸籍の附票などです。
申告書を印刷して手続きをする以外には、e-Taxを活用したインターネットでの申告・納付が可能です。
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不動産の売却益を計算する方法
不動産の売却益とは、確定申告での譲渡所得税の納付に必要な数字です。
売却益の内容を把握したら、売却益の具体的な計算方法もチェックしておきましょう。
売却益の計算式
税法において売却益の金額を指す課税譲渡所得金額は「売却金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除」の計算式で求められます。
不動産売却では、売却金額は把握できていても、取得費・譲渡費用・特別控除の金額を把握するために時間がかかるのが一般的です。
とくに、購入時のコストである取得費と売却時のコストである譲渡費用については、計上できる費用とできない費用があることは注意点です。
売却益の計算式とともに、それぞれのコストを構成する内訳を把握することも、売却益の計算では大切になります。
取得費とは
売却益の計算に必要な取得費とは、売却する不動産を購入した当時にかかったコストを指します。
取得費として計上できるのは、不動産の購入代金・住宅の建築代金・購入にかかった手数料です。
また、設備費用やリフォーム費用、土地の測量や造成にかかった費用も取得費に計上できます。
さらに、不動産購入で納付した登録免許税・不動産取得税・印紙税も、取得費として計上できるお金です。
ただし、建物の購入費用や建築費用は、当時支払った全額を取得費として計上できる訳ではありません。
建物は築年数を重ねるほど劣化していくことから、その劣化を購入代金から差し引くための減価償却費を計上する必要があります。
減価償却費の計算式は「建物の取得費用×0.9×償却率×経過年数」です。
この計算式のなかの償却率は、建物の構造ごとに税法上で定められた数値を使います。
木造であれば0.031、軽量鉄骨造は0.025、鉄筋コンクリート造では0.015が償却率です。
譲渡費用
売却益の計算に必要な譲渡費用とは、不動産売却にかかったコストのことです。
譲渡費用として計上できるものとしては、仲介を担当した不動産会社に支払う仲介手数料、所有権移転登記にかかる費用、売買契約書にかかる印紙税が挙げられます。
このほかにも、土地の測量費・建物の解体費用、賃貸物件の売却にかかった立ち退き料なども、譲渡費用に計上可能です。
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不動産の売却益にかかる税金を節税する方法
不動産の売却益には、譲渡所得税がかかります。
売却益が高額であれば税金も高額になることから、利用できる節税方法をチェックすることが大切です。
取得費・譲渡費用を漏れなく計算する
売却益の計算は売却金から取得費・譲渡費用を差し引いて計算するため、この2種類のコストを漏れなく計算することが基本的な節税方法です。
不動産売却で支払った譲渡費用については覚えていても、不動産の購入で支払った取得費については忘れていることもあるでしょう。
余裕を持って確定申告をおこなうためにも、不動産購入時に保管してある領収書を手元に揃えておき、漏れなく取得費に計上したうえで節税につなげることが大切です。
特別控除を利用する
不動産売却では、譲渡所得税の負担を軽減するための特別控除が適用されるか確認することが節税につながります。
特別控除にはいくつかの種類があり、10年以上住んだマイホームを売るケースでは、所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合の軽減措置の適用対象です。
また、この軽減措置とあわせて使えるのが、マイホーム売却時の3,000万円特別控除です。
3,000万円の特別控除は居住用の不動産に使えますが、配偶者や親子への譲渡は対象外となります。
さらに、相続した空き家を売却する場合の3,000万円特別控除についても、適用対象か確認してみましょう。
こちらの特別控除には、相続開始から3年を経過する年の年末までに売却するなどの条件があります。
損益通算・繰越控除
譲渡所得税とは、売却益に対して課せられる税金であり、売却益がない場合には納税の必要はありません。
しかし、売却益がマイナスの赤字となった場合には、不動産売却の譲渡所得以外の所得で節税が可能です。
プラスの譲渡所得ではなくマイナスの売却損である譲渡損失が発生した場合、一定の要件を満たすならば給与所得や事業所得といったそのほかの所得からマイナス分を差し引けます。
この特例は、居住用財産を買い替えた場合の譲渡損失の損益通算とよばれます。
具体的な利用要件として挙げられるのは、売却した年の元日時点で5年以上の所有期間があること、新たに購入するマイホームの床面積が50㎡以上であることなどです。
さらに、この損益通算は譲渡翌年以降3年まで繰越控除が可能です。
1回でマイナス分を給与所得などから差し引き切れない場合には、翌年以降の給与所得などから差し引いて節税ができます。
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まとめ
不動産の売却益とは、不動産の売却金からさまざまなコストを差し引いて求める利益です。
売却益は、売却金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除の計算式で求められます。
取得費と譲渡費用の正しい計上・特別控除の利用・売却損の損益通算など、不動産売却にかかる税金の節税方法もチェックしてみてください。
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