住宅ローンの返済額と総返済額を減額するには?返済が厳しいなら売却が必要
住宅ローンを組んでマイホームを購入したものの、仕事や家族構成などに変化があって返済に負担を感じていませんか?
毎月の返済額や返済期間に応じた利息を調整できれば、契約時に決められた返済額を安く抑えられる可能性があります。
こちらの記事では、返済期間中に住宅ローンの毎月の返済額と総返済額を減額する方法、返済できないときの売却方法について解説します。
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返済期間中に住宅ローンの毎月の返済額を減額する方法
最大35年間かけて返済する住宅ローンは、入念に返済計画を立てていても、失業・ケガ・病気などの事情で収入が減ってしまい、返済が困難になるケースは起こりえます。
返済が厳しいときには、まずはじめに毎月の返済額を減らせる方法がないかを考えましょう。
ここでは、返済額を減額する方法を3つ解説します。
一時的な減額を金融機関に相談
数か月間など、短期的に返済が厳しい状況にある場合、その事情を金融機関に相談してみましょう。
たとえば、「転勤が決まって引っ越し費用が高くついたため、2か月間だけ返済負担を減らしたい」「骨折して1か月間だけ働けないので、翌月以降に繰り越したい」など、特別な事情があれば考慮してもらえる可能性があります。
ただし、返済しない月があっても、その月の元本や利息が免除されるわけではないので、翌月以降の支払いを増やすか、返済期間を伸ばすかを決めなければなりません。
あくまで短期的な事情であれば考慮してもらえますが、1年単位などの長期的な相談に対しては、金融機関が承諾しない可能性が高いです。
返済条件の変更
転職で収入が減ったり、子どもの教育費のために支出が増えたりして、今のままでは長期的に返済が厳しい状況に置かれているのであれば、金融機関に対して返済条件の変更を申し出てみましょう。
返済条件の変更方法として、返済期間の延長と元本の据え置きの2パターンが有効です。
返済期間の延長は、金融機関によって異なるものの、一般的には最大15年まで毎月1?3万円ほど減額できる可能性があります。
元本の据え置きは、失業・ケガ・病気などで収入が減少した方が一定期間は利息のみを支払う方法です。
ボーナス返済の停止
契約時にボーナス返済を設定していたものの、会社の経営状況によっては、予定していたボーナス額が支給されないケースも出てくるでしょう。
ボーナスが少なかったり、全く支給されなかったりすると、貯金からその月の支払いを捻出しなければならないため、負担になるのであれば契約内容を変更できる可能性があります。
ただし、ボーナス返済込みで計画している返済計画がずれ込むため、返済期間が延びたり、利息の総額が高くなったりする恐れがあります。
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返済期間中に住宅ローンの総返済額を減額する方法
借入額の返済を続けるなかで、「返済が厳しいから、総返済額を減らしたい」と考える方は多いですが、総返済額の減額は難しいです。
金融機関が用意している猶予措置は、あくまで一時的な経済負担を軽減し、生活を立て直してもらう目的があるので、借入額の免除はおこなっていません。
借入額の減額はできませんが、利息の支払いを調整できれば、完済時の総返済額を減らせる可能性があります。
ここでは、総返済額を減額する方法を2つ解説します。
繰り上げ返済
貯金に余裕があれば、繰上げ返済をすると、利息分の総支払い額を減らせる可能性があります。
繰り上げ返済とは、住宅ローンの元本(借入額)の一部もしくは全額を、予定よりも早く返済する方法です。
住宅ローンの利息は毎月かかるため、返済期間が長いほど利息が蓄積されて、総返済額が高くなる仕組みです。
繰り上げ返済には、返済額軽減型と返済期間短縮型の2種類があります。
返済額軽減型は、残高の一部を支払ったあとに、住宅ローンの返済期間はそのままで、毎月の返済額を減らす方法です。
毎月の支払い負担は軽減されるものの、返済期間に影響がないので、利息の減額効果は低く、総支払い額が安くなるとは限りません。
返済期間短縮型は、残高の一部を支払ったあとに、毎月の返済額を変えずに返済期間を短縮する方法です。
利息は毎月の支払いごとに発生するものなので、返済期間を短くするだけで、大幅に利息分が削られるため、総返済額の減額効果が高くなります。
金利の低い金融機関への借り換え
低金利の住宅ローンに借り換えできれば、毎月の返済額の減額とともに、完済時の総返済額を減額できる可能性があります。
借り換えるタイミングで、ボーナス返済を無くしたり、返済期間の変更をしたりできるため、返済計画を見直したいのであれば有効です。
ただし、借り換えには借入額に対して3?10%ほどの手数料が発生するので、注意が必要です。
「新旧の住宅ローンの金利差が年利1%以上」「住宅ローン残高1,000万円以上」「残りの返済期間10年以上」のすべてを満たしている場合、手数料を払ってでも借り換えると、金利負担を減らせます。
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住宅ローンの返済が厳しいときに売却して解決する方法
毎月の返済額や総支払額を減額できる方法を使っても支払いが現実的でない場合、土地や建物の売却を検討しなければなりません。
売却するのであれば、住宅ローンの残高を確認して物件価格の査定をしてもらい、物件の取引価格で残高の支払いができるかどうかを把握する必要があります。
売却価格がローン残高を上回る状態をアンダーローン、売却価格がローン残高を下回る状態をオーバーローンと呼び、それぞれ売却方法が異なります。
ここでは、アンダーローンとオーバーローンの売却方法について解説します。
アンダーローンの場合
アンダーローンになる場合、物件の取引価格で得た資金で住宅ローンを完済できるうえ、さらに手元に資金が残れば、生活の立て直し費にも充てられます。
また、アンダーローンで売却できるなら、リースバックの利用がおすすめです。
リースバックとは、売買取引と賃貸借取引を同時に行っているリースバック事業者と売買取引をして資金を得たあと、賃貸借契約を締結して家賃を払いながら、今の家に住み続ける方法です。
マイホームを出ていく必要がないので、住み慣れた家から離れず、引っ越し費用もかからず、メリットが多くあります。
オーバーローンの場合
オーバーローンになる場合、物件の取引価格だけではローン残高を完済できないので、返済義務が残ります。
不足分を自己資金で支払える場合は問題になりませんが、金銭的な余裕がなく自己資金を用意できないのであれば、任意売却がおすすめです。
任意売却とは、金融機関からの同意を経て売買取引をする方法です。
任意売却では、売却価格がローン残高を下回る場合、借り手は不足分を返済する義務があります。
このため、事前に金融機関と相談し、返済計画を立てることが重要です。
任意売却せずにローン返済を滞納し続けると、いずれは金融機関の判断で物件が競売にかけられて低価格で取引される恐れがあります。
さらに生活の立て直しが難しくなる可能性があるので、早めに金融機関に相談しましょう。
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まとめ
失業や病気など不測の出来事によって住宅ローンの返済が厳しいときは、金融機関に相談すると、一時的に返済負担を軽減できる猶予措置をとってもらえます。
あくまで短期的な猶予措置ですので、総返済額を減らしたいときは、返済の繰り上げや金融機関の借り換えを検討するのが有効です。
どうしても返済の目処が立たないときは、ローン残高と物件価格を調べて、リースバックや任意売却を利用しましょう。
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